De prijzen in de bouw zijn maar weinig zo veranderlijk als nu. Brexit, de coronapandemie en de situatie in de Oekraïne zijn van grote invloed op de kosten van materialen en arbeid. Of een ontwikkelaar nu een industrieel magazijn bouwt, een nieuwe wijk in Londen, of verschillende projecten heeft in Ierland, het beheren van de kapitaalinvesteringen blijft complex.
“De beste manier om gedurende een meerjarig project grip te houden op de kapitaalinvesteringen is door te investeren in de juiste software”, zegt Mike Cook, Regional Director UK & Ireland van Yardi – en zijn klanten zijn het daar helemaal mee eens..
Bisnow sprak drie gebruikers van Yardi oplossingen voor bouw en projectontwikkeling over hoe zij zich staande houden met de complexiteit binnen de bouw op dit moment.
Stijgende kosten
“Na een goede periode in de bouw waarin de industriële sector een positieve groei doormaakte, pakken de donkere wolken zich samen in de vorm van prijsverhogingen en tekorten”, zegt Will Oliver, Finance Director bij Tritax Symmetry, ontwikkelaar van logistiek en industrieel vastgoed. “Het begon lokaal en voor bepaalde producten en diensten, maar nu zien we economiebrede verstoringen en een wijdverspreide hoge inflatie.”
Tony Palgrave, Construction Director bij Yoo Capital, dat bezig is met de herontwikkeling van Earl’s Court in samenwerking met Deutsche Finance, ervaart vergelijkbare uitdagingen op het gebied van kapitaalinvesteringen. Er is een tekort aan producten als beton, hout en gipsplaten”, vertelt hij.
“Deze tekorten werden eind vorig jaar kleiner en de prijzen begonnen te stabiliseren, maar toen begon de situatie in Oekraïne”, zegt hij. “Dit heeft invloed gehad op materialen waarvoor veel energie nodig is bij de productie – staal, aluminium enzovoorts. De prijs van staal is met 250% gestegen.”
Hoewel veel ontwikkelaars als Yoo Capital en Tritax Symmetry overeenkomsten met een vaste prijs aangaan met onderaannemers die vervolgens de verantwoordelijkheid dragen voor prijsverhogingen, hebben ze nog steeds te maken met inflatierisico’s. Voor Earl’s Court is de vaste overeenkomst gecompliceerder geworden door wijzigingen in de planning, zoals het toevoegen van een congrescentrum in het hoofdgebouw en een gepland kantoorgebouw dat uiteindelijk een school voor beeldende kunsten werd. Dit stelde de onderaannemer in de gelegenheid om prijswijzigingen door te voeren.
“Onze onderaannemer zag de kosten voor staal vorig jaar stijgen met meer dan 11 miljoen euro. Dat is hun risico, maar ze zullen de kosten linksom of rechtsom proberen te verhalen”, zegt Palgrave. “Bij de contractonderhandelingen proberen we de onderdelen van prijsverhogingen uit te splitsen, zodat we inzicht krijgen in wat daadwerkelijk een prijsverhoging is en waar de onderaannemer probeert kosten terug te verdienen.”
“Grote infrastructuurprojecten zoals HS2, waarbij veel materialen en arbeid komen kijken, hebben de afgelopen jaren ook bijgedragen aan de prijsverhogingen en tekorten”, zegt Cook. Al deze factoren dragen bij aan het capexrisico van een project dat van invloed zal zijn op de uiteindelijke financiën.
“Alle puzzelstukjes moeten precies in elkaar passen”, gaat Cook verder. “Budgettering en prognoses moeten in real time zijn gekoppeld aan de boekhouding om te kunnen zien wat de performance van een pand zal zijn zodra het is voltooid. En ontwikkelaar wil zo ver van te voren als mogelijk inzicht hebben in hoe de huuropties zich verhouden tot de kapitaalinvesteringen en overheadkosten. Als je een lijst hebt met kandidaat-huurders, wil je aan de hand van de kapitaalinvesteringen beoordelen wie de juiste match is, omdat elke huurder andere behoeften en kosten met zich meebrengt qua indeling.”
Geïntegreerde oplossingen
Oplossingen zoals die van Yardi zijn speciaal ontworpen voor de bouw en bieden het inzicht en informatie in real time die een ontwikkelaar nodig heeft om inzicht te krijgen in de voortgang van een project”, zegt Cook. Iers bedrijf, Bartra, gebruikt de oplossingen van Yardi al sinds de oprichting. De verschillende bedrijfsonderdelen gebruiken het systeem voor hun eigen doel. Het ontwikkelingsteam maakt bijvoorbeeld een maandelijkse kasstroom aan.
“Door de enorme onvoorspelbaarheid van de prijzen hebben we systemen nodig om grip op de kosten te houden”, zegt Aidan Durkin, Finance Director van Bartra Group. “De tools van Yardi geven ons helder inzicht in rapportages en kosten. We hebben een duidelijk overzicht van de risico’s en mogelijkheden binnen elk project, waardoor we de risico’s kunnen beheersen.”
Durkin geeft aan dat in Construction Manager vooral de mogelijkheid om te wisselen tussen de weergaven voor projectmanagement en financieel beheer heel handig is. De gegevens hoeven niet apart te worden ingevoerd. Bartra gebruikt de software gedurende het gehele bouwproces.
“In de eerste fasen van een project gebruiken we de software om aannames te doen over de financiële performance van elk project”, zegt Durkin. “We kunnen prognotiseren hoe de kasstroom eruit zal zien voor elke fase van het project.”
Yoo Capital gebruikt de software op een vergelijkbare manier. Palgrave vindt het vooral handig om rapportages te genereren aan de hand waarvan ze kunnen communiceren met investeerders. Daarnaast kunnen interne teams controleren of de kosten in lijn zijn met het basisbudget. Het team gebruikt ook oplossingen van Yardi om samen te werken met kostenadviseurs. Denk hierbij aan Procure to Pay en Yardi PayScan.
“Ik gebruik PayScan om facturen te bekijken, er opmerkingen over te maken en ze te fiatteren”, zegt Palgrave. “Ik fiatteer maandelijks zo’n 80 facturen en onze kostenadviseurs adviseren hierbij, bijvoorbeeld wanneer iets afwijkt van de budgettering. Als je zo veel facturen moet verwerken, is het heel handig als je dat in een applicatie kunt doen.”
Tritax gebruikt Construction Manager van Yardi als een andere dimensie van het grootboek van het team om historische kosten vast te leggen.
“We betalen elke maand een hoop facturen en we gebruiken de tool om deze kosten te verdelen over de juiste categorieën”, zegt Oliver. “Zonder deze uitsplitsing zou ons bedrijf niet kunnen bestaan.” De feedback die Cook krijgt van klanten is dat de oplossingen van Yardi ontwikkelaars de broodnodige controleerbare controle geven over kapitaalinvesteringen in een situatie die op korte termijn niet voorspelbaarder zal worden. “Zelfs als de inflatie zou stabiliseren”, zegt hij, “is het voor ontwikkelaars prettig om toegang te hebben tot liverapportages in real time in plaats van in een statische spreadsheet, zodat ze altijd inzicht hebben in de voortgang van projecten en risico’s zo vroeg mogelijk kunnen identificeren.”
Dit artikel is voor het eerste gepubliceerd op Bisnow, geproduceerd als samenwerking tussen Yardi en Studio B.