Yardi’s Richard Gerritsen ging in gesprek met Duco de Jong van Student Experience en Dimitri Huygen van XIOR Student Housing over de groei van studentenhuisvesting en hoe zij transformeren en innoveren binnen deze in Europa relatief jonge assetklasse.
De groei van studentenhuisvesting in Europa
We hebben de afgelopen jaren een enorme groei gezien in studentenhuisvesting. De totale investering in studentenwoningen in Europa in de eerste drie kwartalen van 2022 is toegenomen met 130% ten opzichte van het jaar ervoor en staat nu op € 11,7 miljard. Dit is een nieuw wereldrecord en onderstreept de aanzienlijke verschuiving binnen de residentiële vastgoedsector. Daarnaast meldt de spotlight van Savills dat het aantal jongeren (15 tot 19 jaar) in Europa volgens de prognoses met 5,8% zal zijn toegenomen in 2027. Dit is de drijvende kracht achter de grote interesse die investeerders nu tonen in studentenhuisvesting.
Nu meer en meer jongeren gaan studeren, zien zowel universiteiten als particuliere investeerders de behoefte aan studentenwoningen die voldoen aan de specifieke behoeften van de doelgroep. De Jong merkt op dat voor Student Experience geldt dat “elke kamer die online wordt gezet binnen enkele minuten vergeven is.” Maar “om een grotere speler te worden binnen Europa”, moeten verhuurders transformeren van een startup naar een scale-up en alle bijbehorende uitdagingen overkomen. Dus hoewel er een grotere vraag is naar studentenwoningen, moeten organisaties nadenken over “technologie en duurzaamheid” als ze hun relevantie willen behouden en de klanttevredenheid willen vergroten..
Huygen benadrukt dat hoewel er veel vraag en gedrevenheid is op de studentenmarkt in België en Nederland, dit niet geldt voor alle Europese landen. Volgens Huygen is “in landen als Spanje, Denemarken en Polen zelfs een echte pushstrategie nodig”, omdat er leegstand is van studentenwoningen. In die landen “moet je je richten op gastvrijheid”. Je kunt niet achterover leunen en erop vertrouwen dat deze accommodaties zichzelf vullen. Of zoals De Jong zegt, “het laatste dat we moeten doen is relaxen en denken dat het vanzelf goed komt, omdat er een moment komt waarop het niet goed komt.” Huygen geeft aan dat aanbieders van studentenwoningen “zich moeten gaan aanpassen aan de markt”, brainstormen en “zich afvragen hoe we toetreding tot de Spaanse markt gaan benaderen”. Een combinatie van marktkennis en de manier waarop het verhuurproces en de gastvrijheid worden ervaren is dus van cruciaal belang om te kunnen groeien in deze landen.
Klanttevredenheid: mensen prioriteit geven om groei te stimuleren
Gerritsen begint het gesprek met een kort overzicht van de gerealiseerde groei en vraagt het panel waarom zij huurderstevredenheid/-ervaring zo’n belangrijke factor vinden voor ontwikkeling en groei.
Aanbieder van studentenhuisvesting XIOR Student Housing richt zich met name op klanttevredenheid, omdat deze van groot belang is voor de groei en doorlopende ontwikkeling van de organisatie. Huygen citeert.
“Ik ken geen enkele andere organisatie die niet eerst luistert naar de klanten voordat een product wordt aangepast voor de toekomst.”eir customer first before adapting a product for tomorrow.”
.” In een sector die gekenmerkt wordt door een tekort aan studentenwoningen, wordt het van essentieel belang om mensen op de eerste plaats te zetten. Door de tevredenheid en ervaring van huurders prioriteit te geven kunnen organisaties zich onderscheiden van de concurrentie en een loyaal klantenbestand opbouwen. Deze benadering waarbij de klant centraal staat “is van cruciaal belang om de volgende stap te kunnen zetten” in een groeiproces. De Jong is het hiermee eens en benadrukt dat aanbieders van studentenhuisvesting vooral “proactief en wendbaar” blijven op het gebied van onderhoud en het welzijn van studenten.
Als aanbieders willen blijven voldoen aan de snel ontwikkelende behoeften van studenten en ouders gerust willen stellen (wanneer hun kinderen op kamers wonen), moeten ze eventuele problemen die studenten ervaren snel oplossen en de communicatie verbeteren. Huygen benadrukt dat groei niet moet worden gezien als eindpunt, maar als een doorlopende ambitie. Tevreden klanten dragen bij aan externe groei door nieuwe klanten aan te trekken, en aan interne groei door hogere inkomsten per klant te realiseren dankzij toegewijde medewerkers.
Verder is het belangrijk dat aanbieders wendbaar en proactief blijven wanneer ze proberen te voldoen aan marktbehoeften en -trends. Hierbij hoort ook het overwegen van alternatieven, zoals flexibele regelingen voor hun panden of variatie aanbrengen in de beoogde markten, zodat ze zich kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden en de bezettingsgraad kunnen maximaliseren. De Jong benadrukte dit door een voorbeeld te geven van het nieuwste Student Experience complex in Amsterdam, “dat we openden tijdens de pandemie”, waardoor we “een tijd een hele lage bezettingsgraad” hadden. Door de veranderende markt in de gaten te houden en doorlopend vragen te stellen zoals “als we hier een pand neerzetten waarin in theorie 600 studenten kunnen wonen, kunnen we dan vervolgens investeren in alternatieve manieren of regelingen voor wanneer studenten er twee maanden niet zijn?” Hij geeft als voorbeeld dat Student Experience in Granada in Spanje “bouwt pal naast een ziekenhuis”, wat allerlei mogelijkheden met zich meebracht”. Huygen is het eens met de opmerking van De Jong en benadrukt dat “je in Spanje bijvoorbeeld overeenkomsten hebt van 10 maanden, zodat je de zomer sowieso met andere services moet overbruggen.”
Dankzij die wendbaarheid, proactief denken en een flexibele aanpak in hun ondernemingsplan, kon Student Experience succes op de lange termijn waarborgen en tegelijkertijd de inkomsten van de onderneming verhogen op een onvoorspelbare, veranderlijke markt. Daarnaast vergrootte de onderneming de tevredenheid van klanten/studenten door één consistente, geïntegreerde omgeving te bouwen voor al hun objecten.
Technologie als facilitator van transformatie, innovatie en het opbouwen van een gemeenschap
Technologie is een belangrijk onderdeel van Gerritsens professionele rol bij Yardi, dus zijn volgende vraag aan het panel was “in hoeverre speelt technologie een rol bij wat je doet en wat je wilt bereiken?” De reactie van De Jong – “Een hele grote rol.” Hij benadrukt hoe een eenheid niet langer dan een halve dag leeg kan staan en dat technologie daar een hele belangrijke rol bij speelt, maar dat deze ook belangrijk is voor het stroomlijnen van het proces en de communicatie binnen en tussen de “verschillende afdelingen die betrokken zijn bij woningenbeheer” bij Student Experience. De Jong merkt op dat het efficiënt afhandelen van taken, zoals “het beëindigen van overeenkomsten en kameronderhoud”, vraagt om naadloze coördinatie tussen de backoffice en frontoffice die alleen kan worden gerealiseerd met technologie. Maar ook de communicatie met studenten is grotendeels afhankelijk van technologie, waarbij interactieve apps en snelle e-mailreacties van essentieel belang zijn om op een effectieve manier in contact te blijven met bewoners. “Als ik kijk naar de communicatie met studenten, draait alles om technologie, zelfs het schrijven van een e-mail. Dit moet op een interactieve manier gebeuren door middel van een app op je telefoon – en het moet snel zijn. Daar speelt technologie voor ons dus een hele grote rol”, benadrukt De Jong.
Huygen benadrukt daarnaast dat hoewel het in het ondernemingsplan mogelijk gaat over “het verhuren van kamers en aanbieden van services, de complexiteit, wanneer je kijkt naar XIOR Student Housing vanuit de acht landen, hem zit in de schaalbaarheid. Technologie is een belangrijke factor in het realiseren van deze schaalbaarheid, maar het succes is afhankelijk van mensen. Huygen merkt op dat “dit een mensenproces is en technologie een belangrijke rol speelt bij de schaalbaarheid, het succes en de efficiëntie ervan. Het is de belangrijkste stimulerende factor, maar hoe succesvol het is wordt bepaald door mensen.”
Door technologie in te zetten voor het verbeteren van de communicatie en beveiliging en het optimaliseren van de operationele kosten, kunnen aanbieders van studentenwoningen een efficiëntere, meer geïntegreerde leefomgeving creëren. We moeten echter niet vergeten dat er meer nodig is dan technologie om een gemeenschap te laten groeien en bloeien. Daar is de actieve betrokkenheid van lokale teams en bewoners voor nodig, zodat ze betekenisvolle relaties kunnen opbouwen en positieve veranderingen kunnen bewerkstelligen.
Wanneer hij terugkijkt naar twee jaar geleden, deelde Huygens met het publiek zijn ervaring met het opstarten van de allereerste communicatietool van XIOR Student Housing. Hij merkte toen op dat “studenten al veel veelvoorkomende reparaties en onderhoudswerkzaamheden zelf konden uitvoeren”, waardoor de reparatiekosten daalden, “omdat de door de bewoners gegenereerde veelgestelde vragen werden opgelost door de huurders zelf”. Huygens geeft aan dat het bij dit voorbeeld mogelijk “gaat om hele kleine problemen, maar dat het de huurders het gevoel gaf deel uit te maken van een gemeenschap”. Als mensen en technologie op één lijn zitten, ontstaat een soort “sneeuwbaleffect”, dat de transformatie en groei van gemeenschappen binnen de studentenhuisvesting doet groeien.
Belangrijkste punten
Duco de Jong –
“I”In Nederland hoef je je geen zorgen te maken, maar in Spanje is het hard werken om een studentenhuis gevuld te krijgen en flexibiliteit in het ontwerp kan daarbij een rol spelen.””
“Je moet een product hebben dat zo modern mogelijk is en eventueel een optie heeft voor een alternatief voor wendbaarheid.””
“Aangezien iedereen bij studentenhuisvesting een eigen studio heeft, is het heel belangrijk dat er een gemeenschap is en dat je je als verhuurder zo nu en dan actief richt op wat er in de gemeenschap gebeurt. Op basis daarvan kun je evenementen organiseren.””
Dimitri Huygen –
“Technologie zal niet van de ene op de andere dag veranderen zodat we ineens een gemeenschap hebben. Zo werkt het niet. Daarvoor heb je lokaal echte mensen nodig waarmee je een belangrijke relatie opbouwt”
“Geïmplementeerde technologie is altijd afhankelijk van mensen. Als je vertrouwen, helderheid en eensgezindheid wilt opbouwen in je samenwerking, moet je ervoor zorgen dat je daar een punt kunt maken.””
“De vraag is op dit moment enorm, maar wanneer die niet zo groot is, is het belangrijk dat je marktonderzoek uitvoert en daar klaar voor bent. Maar als je daar niet klaar voor bent of geen ervaring hebt op het gebied van marketing, wordt dat heel lastig.”
See how Yardi can help you drive growth in purpose built student accommodation (PBSA) in Europe.